Vol. 01 / 2026

商业地产 资产基因 咨询专家

让商业地产从诞生之初，就具备可盈利·可融资·易退出的优质资产基因。

20年+实战经验 | 标杆案例 | 帮助开发商真正掌控商业资产价值

预约项目咨询
商业地产

"让每一个商业项目，都成为可融资、易退出的优质资产"

— 张明 / 本杰明张

20+
Years Experience
5
Benchmark Cases
105+
Team Scale
99%
Collection Rate
张明
About Us

关于麦德奥斯坦英

MAIDEAOSITAN · 商业地产全周期管理专家

公司简介

西安麦德奥斯坦英商业管理有限公司，是一家专注于商业地产全周期管理的专业团队。我们以管理输出与团队输出为核心模式，驻场服务业主方项目。

团队成员均来自行业标杆企业，拥有购物中心、商业街区、社区商业等多业态综合体的全链条操盘经验——从前期设计规划、中期筹建开业，到后期招商运营与物业管理，覆盖商业项目全生命周期。

核心价值主张

" 让商业地产从诞生之初，就具备可盈利、可融资、易退出的优质资产基因 "

我们的定位

" 我们不只是一支执行团队，更是一个懂战略、能落地、对结果负责的商业地产合伙人平台 "
服务对象 大型国企开发商 / 品牌房企 / 城市更新项目业主方
服务特色 以核心管理团队驻场，管控外部机构、培养业主团队
01

服务内容

全周期服务能力，覆盖商业项目每一个关键节点

📐
01

前期规划与设计

商业项目规划设计、投资测算、更新设计与施工，从源头建立项目的竞争优势

设计规划 投资测算 更新设计
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🎯
02

商业定位与业态规划

市场研判、商圈分析、商业定位、业态规划与品牌组合方案，精准锁定目标客群

市场研判 业态规划 品牌组合
点击查看咨询产品
🤝
03

品牌招商与资源整合

深耕行业品牌招商资源网络，与头部品牌长期合作，快速构建优质商户矩阵

品牌资源 招商代理 资源整合
📢
04

营销推广与开业统筹

营销策略制定、品牌推广、开业筹备全流程管控，确保项目顺利亮相市场

营销策略 品牌推广 开业统筹
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⚙️
05

运营管理与团队搭建

从0到1搭建运营团队、日常运营管理、经营分析与持续优化，确保项目稳健运营

团队搭建 运营管理 经营分析
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🔄
06

资产盘活与逆周期调改

存量项目诊断、逆周期资产价值修复、出租率从65%到98%的实操方法论

存量诊断 价值修复 逆周期调改
02

成功案例

真实案例，数据说话

兰岛广场
逆周期修复 收缴率30%→99%

兰岛广场

4万㎡购物中心 | 2019-2020年

+69%
收缴率提升
4x
客流增长
120%
收入超额完成
西安阳光天地
从零到满铺 西安市前三

西安阳光天地

6万㎡购物中心 + 3万㎡街区 | 2014-2016年

15
个月满铺开业
105+
团队规模
Top3
西安前三
万和城
30万方大体量 运营期升级调改

万和城

30万㎡综合体 | 全周期管理咨询

30
万㎡总体量
300+
品牌商户
全周期
管理咨询
T11BLOCK
100%满铺开业 CBD商务街区

T11BLOCK

3.8万㎡街区商业 | 2016-2018年

100%
满铺开业
13
个月筹备期
标杆
区域商办
03

方法论体系

六大核心工具，覆盖商业项目全周期

T.O.P.M.A.

战略飞轮

Strategic Flywheel

从"空间租赁"到"价值共生"，构建场域力的五大支柱

  • T-目标性战略定义
  • O-优化型组织引擎
  • P-持续性社群培育
  • M-场景体验升级
  • A-业态价值网络
4×4

主力店研判清单

Anchor Tenant Analysis

招商前必须算清的四笔账，找到"理想"与"现实"的最佳平衡

  • 定位匹配度
  • 工程与经营可行性
  • 价值创造维度
  • 财务健康度
SWOT

竞争分析框架

Competitive Analysis

从洞察到行动的闭环实战，生成SO/WO/ST/WT四大策略

  • 区位与交通
  • 物理资产
  • 产品组合
  • 运营管理
降·聚·补

逆袭三步法

Turnaround Method

存量项目从僵局到逆袭的实战路径，9个月出租率65%→98%

  • 降 — 战略性降租
  • 聚 — 聚焦优势业态
  • 补 — 补充缺失业态
4×6

招商甄选体系

Talent Selection

从经验直觉到系统评估，四维胜任力模型筛选优秀招商人才

  • 态度与动机
  • 专业与经验
  • 方法与习惯
  • 性格与价值观
NOI

资产健康诊断

Asset Health Check

从成本法到收益法，REITs时代商业地产估值的核心指标

  • 净营运收入
  • 坪效与收缴率
  • 租约结构
  • 资产增值潜力
04

最新洞察

来自一线的实战思考

REITs

80天申报15单：商业不动产REITs"井喷时刻"背后的三个真相

深度解析2026年REITs扩容背后的市场逻辑与机会

Case

一个僵局项目的9个月逆袭：出租率从65%到98%

实战复盘："降·聚·补"三步法如何让困境项目起死回生

Industry

告别错配，迎接新生：REITs驱动中国商业地产的"基因重组"

从"物业看守"到"资产经营"，行业正在发生什么

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05

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手机 / 微信

15319927793

邮箱

252591656@qq.com

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⭐⭐⭐⭐⭐ 五星服务

轻资产监管与风险预警服务

业主方的"自己人" - 帮你管控凯德、万达等轻资产机构

🎯 适用场景

国央企、大型民企、已引入凯德/万达、招商进度滞后、信息不对称、风险识别滞后

📋 服务内容

  • 现场诊断评估 - 实地考察项目进展，评估轻资产机构工作质量
  • 制度设计咨询 - 合署办公方案、信息反馈机制、审批流程管控体系
  • 定期跟踪服务 - 每月现场调研，关键节点预警
  • 应急介入 - 关键问题现场解决，危机时刻专业建议

📦 交付标准

  • 诊断报告（含现状评估、风险等级、改进建议）
  • 监督制度文件（合署办公方案、信息反馈表、审批流程文档）
  • 月度跟踪简报（进度跟踪、风险预警、问题清单）

💰 收费标准

  • 基础诊断费：5-10万/次
  • 月度跟踪费：2-3万/月
  • 年度套餐：30-50万/年

🌟 核心价值

  • 打破信息不对称 - 通过制度设计，确保甲方掌握真实进度
  • 提前识别风险 - 预警开业风险、财务风险
  • 降低合作风险 - 避免轻资产机构"报喜不报忧"
  • 保障开业目标 - 确保按时开业

需要专业监管服务？
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立即预约
⭐⭐⭐⭐⭐ 五星服务

商业项目财务测算与盈利模型

专业测算能力 - 帮你算清楚每一笔账

🎯 适用场景

投资决策、融资需求、资产评估、招商谈判、运营优化、REITs申报

📋 服务内容

  • 基础财务模型搭建 - 租金收入测算、运营成本测算、现金流预测、投资回报分析
  • 多情景分析 - 乐观/中性/悲观情景、敏感度分析
  • 盈利优化建议 - 业态组合建议、成本控制点、提升收益措施
  • REITs申报支持 - NOI计算、资产估值、符合申报标准的模型调整

📦 交付标准

  • Excel财务模型（可调整参数，支持多情景分析）
  • 测算报告（含图表、数据表格、分析结论）
  • 投资决策建议书

💰 收费标准

  • 单项目测算服务：8-15万
  • 标准化测算工具（Excel）：5000-10000元

🌟 核心价值

  • 专业可靠 - 16年商业地产实战经验
  • 数据驱动 - 基于真实市场数据和行业标杆
  • 情景分析 - 多情景预测，风险可控
  • 决策支撑 - 为投资、融资、招商提供专业依据

需要专业财务测算？
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⭐⭐⭐⭐⭐ 五星服务

开业倒计时管控体系

确保按时开业 - 让开业计划可控、可执行、可追踪

🎯 适用场景

筹备期项目、开业延期风险、进度失控、缺乏经验、多部门协同、关键节点管控

📋 服务内容

  • 开业倒排计划设计 - 关键节点梳理、每月任务清单、甘特图展示
  • 节点管控工具 - 进度跟踪表、风险预警机制、异常情况应对预案
  • 现场督导 - 关键节点现场检查、问题整改跟踪、定期进度汇报
  • 开业前应急方案 - 开业延期预案、商户临时退出处理

📦 交付标准

  • 开业倒排计划表（甘特图形式）
  • 节点管控手册（每个节点的标准流程、注意事项）
  • 每周进度跟踪表（Excel模板）
  • 风险预警清单

💰 收费标准

  • 标准版（文档+工具）：3-5万
  • 高级版（含现场督导）：5-8万 + 差旅费

🌟 核心价值

  • 时间可控 - 每个节点都有明确截止时间
  • 责任到人 - 每项任务都有明确责任人
  • 风险预警 - 提前识别风险节点，及时干预
  • 进度透明 - 实时跟踪表让决策层清晰了解进展

需要开业管控服务？
预约顾问制定开业计划

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⭐⭐⭐⭐ 四星服务

竞品调研与差异化定位服务

找到差异化优势 - 不拼规模，拼特色

🎯 适用场景

新项目定位、调改升级、竞争激烈区域、品牌招商困难、客群重叠、同质化严重

📋 服务内容

  • 竞品深度调研 - 实地考察、业态分布、客流特征、数据分析
  • 差异化定位设计 - 业态差异化、场景差异化、客群差异化、服务差异化
  • 招商清单优化 - 主力业态选择、品牌分级策略、错位招商清单
  • 空间设计建议 - 动线优化、空间氛围、VI设计建议

📦 交付标准

  • 竞品调研报告（5-10个竞品详细分析）
  • 差异化定位方案（项目定位、目标客群、核心差异化点）
  • 招商优化清单（按业态分级）

💰 收费标准

  • 单项目调研+定位：10-20万
  • 仅调研报告：5-8万

🌟 核心价值

  • 差异化优势 - 避免同质化竞争
  • 精准定位 - 基于竞品分析，精准定位目标客群
  • 招商指导 - 提供差异化招商清单
  • 减少试错 - 借鉴竞品经验，避免重复踩坑

需要竞品调研和定位服务？
预约顾问进行市场分析

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⭐⭐⭐⭐ 四星服务

设计图纸专业反馈服务

避免后期调整成本 - 让设计服务商业运营

🎯 适用场景

筹备期项目、设计阶段、图纸审核、调改升级、设计团队不懂商业、避免返工成本

📋 服务内容

  • 招商动线审核 - 主动线评估、次动线设计、入口设置、中庭设计
  • 业态配比审核 - 主力业态位置、业态面积占比、业态组合、楼层分布
  • 工程可行性审核 - 餐饮条件、商户需求、消防安全、工程成本
  • 运营便利性审核 - 后勤区设计、公共卫生间、导视系统、停车位设计

📦 交付标准

  • 设计反馈报告（问题清单、优化建议、优先级排序）
  • 修改建议清单（按优先级排列）
  • 优化方案图示（关键修改点示意图）

💰 收费标准

  • 单次图纸审核：3-8万
  • 全套设计审核（多轮）：10-20万

🌟 核心价值

  • 避免后期返工 - 前期发现设计问题，避免高成本改造
  • 运营视角 - 用16年商业运营经验审视设计
  • 成本优化 - 降低工程和后期维护成本
  • 招商支撑 - 提升招商成功率

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